不動産投資の危険なワード

お金

旦那さんが不動産投資で5000万円以上の借金をしていることがわかってから、不動産投資で気を付けた方がいいところに関して勉強しました。勉強すればするほど、不動産投資がいかに素人が手を出していけないものかということがわかりました。しかし、落ち込んでいてもどうしようもありません。せめて、今後さらに傷口が深くならないように、今のうちからできることをやっていこうと思います。今回の注意点に関しては、ワンルームマンションの投資についてがほとんどです。しかし、これから不動産投資をやろうとしている人にとっては、知っておいて損はない内容だと思います。不動産業者にとって良いカモにならないように、注意点についてまとめました。参考になればうれしいです。

※今回は一括購入ではく、ローン返済をしながら不動産投資するという状況でお話ししていきます。

「旦那さんがポンジスキームに引っかかり、借金5000万円」で当時の状況を詳しく説明しています。 

節税対策になる

早速でました、不動産投資で失敗する人の理由第一位が”節税対策”です。不動産投資を勧誘するときの”キラーワード”といっても過言ではありません。所得が高い人ほど、節税対策を考えて不動産投資をするのではないでしょうか?しかし、この節税対策に目がくらみ不動産投資を安易に始めると痛い目をみてしまいます。

まず知っておいて欲しいのは、不動産投資で節税になるというのは違います。正確に言うと、不動産投資によって負債やマイナスのキャッシュフローが発生するために、かかる税負担が軽減されるのです。節税になるということは、マイナスのキャッシュフローが発生しているということを忘れないようにしてください。

でも、節税しながら後々家賃収入

とかも増えてくるんでしょ?

その通りです。そして勘違いされている方が多いのがこの部分。初年度は、物件購入の負債があり、節税対策も大きくなります。しかし次年度からは、家賃収入などが計算されることによって、確定申告をするとマイナスどころかプラスのキャッシュフローとなってしまいます。

毎月プラスということは、

納税の義務が発生する

ということです

これが勘違いされやすい部分です。二年目からは節税どころか、納税の義務が発生しています。自分の不動産投資が本当に節税になっているのか、今一度確認してみて下さい。 

生活費を経費に入れる

業者から、「生活費の一部を投資の経費として計上することで、さらに節税対効果を高めることができます!」こういう説明をされたら、その業者は要注意です!外食費や生活費を月数万円、毎年数十万程度経費として計上できる・・・・はずがありません!

それは節税ではなく

脱税』です!

業者の中には、こういう違法行為を簡単に勧めてくるところがありますが、全ての責任はあなたにあります。もしも脱税を国から摘発されても、業者に大丈夫と言われたから、なんていう言い訳は通用しません。

たまに、10年近く脱税を摘発されていないという方がいますが、それは大きな間違いです。脱税している人の中には、摘発されずに泳がされている人もいるのです。

脱税がわかっているのに

なんで摘発しないの?

それはその方が後からより多くの税金を徴収することができるからです。脱税の期間は長ければ長いほど罪が重くなり、罰金も大きくなります。そのため泳がせておいて、ある程度の金額になってからいっきに徴収する方が税金の徴収額が大きくなるのです。何年も摘発されていないと油断していると、後で痛い目にあいますよ。

予想外の出費

また節税もしながら、最終的に物件は自分のものになります!と勧誘してくる業者もいますが、それは間違いです。確かに、ローン返済を終えればあとは物件が家賃収入を生み出してくれるという夢の未来が待っているように思えますが、物件を所有していると予想外出費というものがあります。

例えば管理費。物件を契約し1年後には管理費が毎月1万円値上がりということもあります(旦那さんの物件がそうでした)。そうなると、年間12万円の予想外の出費です。さらに建物の老朽化が進み、建て替えることになれば、オーナーである所有者に建て替え費用の請求がきます。こういった予想外の出費があることを想定して不動産投資をしなければいけません。

値上がりの可能性もある

物件を所有している土地の値段が上がれば、売却して値上がり分儲けることができます。こういうセールスを言ってくる業者は危険です。そもそも、不動産投資に関しては、プロでもない限り掘り出し物に出会えることはありません。ましてや素人に、そんな良い物件を勧める業者はいません。

毎日物件の相場を把握し、ある程度目利きのきく人たちが、良い物件を見逃すはずがありません。値上がりする物件、その可能性を秘めている物件というものは、素人とは縁のないものなんです。本当に値上がりする物件を見つけたければ、自分自身で良い物件を見つけられるだけの知識や経験を身に付ける必要があります。人に紹介されていては、良い物件にありつけることはできないでしょう。

基本的には毎年-0.5%

の値下がりです。

ちなみに、良い物件というのは建つ前から売り切れるそうです・・・。 

まとめ

今回の不動産投資の勉強をするなかで、旦那さんの不動産を早めに損切りしないといけないという気持ちが強くなりました。ローンを何十年も組んで、老後にボロボロの物件が残っていてもしかたありません。「不動産は出口が肝心」とよく言いますが、なるべく傷口が浅くなるように計算して、物件を手放せるようにしたいと思います。

tami
tami

失敗談から学ぶ、

⇨投資でやってはいけないこと

についてまとめています

 

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