⇨「旦那がポンジスキームに引っかかり、借金5000万円」でも話していますが、我が家は現在5500万円の借金を抱えています。聞いた時は衝撃でしたが、もう今ではだいぶ落ち着きました。というのも、何とか次の解決策を見つけなければ、今後40年近く借金の利息を払うことになるので、我々に落ち込んでいる暇はないのです。とりあえず固定資産税を加味した、毎月のキャッシュフローを把握するべく、不動産投資の担当者に話を聞きに行きました。
業者に直接相談するなんて良いカモになるだけだと思いましたが、現在のキャッシュフローだけでも確認し、今後の計画を夫婦で立てるためには、業者の力がどうしても必要でした。皆さんはこんな危ないマネをしないでくださいね。 
毎月の収支計算
毎月のマイナス分については、ざっくり２万円で計算していましたが、細かく見ていくと1万3000円ほどのマイナスでした。逆どんぶり勘定でやっていましたが、毎月１万円以上のマイナスがでている投資なんて成り立っていませんよね。とりあえずローンが40年で組まれていますが、このまま払い続けるなんてもってのほかです。なんとか負債と不動産価値が相殺される場所で売却してしまいたいので、そこの算出もお願いしました。
不動産投資の場合、ほとんどが
購入後すぐに売却してもマイナス
になります。
マイナス覚悟で損切をすることも考えましたが、200万円ほどの損になるのが家計的に大ダメージだったので、少しでも傷口が浅くて済む場所でリタイアしたいと思いました。それでも、今すぐワンルームマンション投資から離れた方が良い、という意見もあります。現在の貯蓄額と相談しながらの判断になるとは思いますが、安易に手を出さないことが一番大事ですね。
生命保険の代わり
不動産投資のセールストークとして、「生命保険」代わりにできますよ！というものがあります。確かに今旦那さんが何かしらの事故に遭い、重度の後遺症や最悪亡くなったとしたら、借金5500万円はちゃらになります。それどころか毎月14万円近くの不労所得が入るようになります。これを老後まで続けると8000万円近い資産が手に入ることになりますが、こういった投資に関しては、「〇〇の代わりになります」というワードは最も警戒するべきものです。代わりになる、というだけで余分な手数料が発生していますし、代わりにしなくても必要なものであるなら正規の値段を払えばいいのです。
実際、生命保険なら月5000円も払えばしっかりしたものに加入できます。今現在の毎月1万3000円も払う必要はありません。
不動産の価値
旦那さんが購入した物件は東京でも人気の場所です。そのためかわかりませんが、よく自宅に売却しませんか？という不動産業者からのハガキが届きます。不動産の価値については、うわもの(建物)に関しては経年劣化していくため価値が下がりますが、それでも半分にはならないそうです。仮に０になったとしても、土地の価格は下がらないから心配いらないと説明されました。これも場所によると思いますが、地方で人気がまったくない物件というわけではなさそうなので、売りたい時に売れるのは良かったのかな？と思っています。
駅近だと人気物件に
なりやすいです。
例：駅から徒歩３分 
売却タイミング
不動産価値の変動を踏まえたうえで、東京の物件を売却するタイミングは約10年後になりそうです。というのも、負債が大きすぎると物件の価値がいくら高くてもマイナスになってしまいます。ある程度負債を少なくし、物件の価値と相殺できる場所を計算したところ10年後なら、という結論になりました。しかし、土地の価格が上がり、5年でプラスに転じるようであればその時は迷わず売ります。担当の方にも、物件の価値については細かく報告してもらうことになりました。
もちろん、売却する場合は一般で他の業者とも相見積もりを出します。担当してくれている業者で売却すれば手数料などを無料にしてくれると言われましたがその手にはのりません。絶対に相見積もりをとり、他の業者と価格を競ってもらいます。ネットの書き込みでもありましたが、交渉次第で簡単に100万円値引きできると書いてありました。大きなお金を動かしていると、お金の感覚がマヒしてきますが、100万円といったらすごい大金です。交渉は面倒でも、根気強くやっていこうと思っています。
まとめ
今回の不動産投資については、良い勉強代としてある程度のマイナスは覚悟しています。傷口を浅くとは考えていますが、さすがに手元の資金をいくらか失うでしょう(すでに取得税などで痛手です)。しかし、勉強するならとことん勉強させてもらうつもりです。これからFPの勉強もしつつ、今後の出口戦略について考えていこうと思います。
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